Государство хочет знать больше

С 1 марта 2026 года федеральные власти США ввели новые обязательные требования к раскрытию информации о некоторых сделках с недвижимостью, которые совершаются без банковского финансирования. Эти правила вводятся ведомством Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN), подразделением Министерства финансов США, которое занимается вопросами противодействия финансовым преступлениям.

Речь идет о сделках, которые совершаются за собственные средства без банковского кредита. Важно понимать, что в данном случае термин «за наличные» не означает исключительно передачу денег физически, например в чемодане. Под такими сделками также подразумеваются переводы средств, осуществляемые без привлечения ипотечного кредита или другого банковского финансирования.

КОГО ЗАТРАГИВАЮТ НОВЫЕ ПРАВИЛА

Новые требования в первую очередь касаются покупателей, которые приобретают недвижимость на имя юридических структур, например:

LLC,

трастов,

корпораций,

других юридических лиц.

Если же покупатель приобретает недвижимость как физическое лицо и оформляет ее на свое собственное имя, то новые правила на такие сделки, как правило, не распространяются.

КТО ПОДАЕТ ОТЧЕТ

Отчетность по таким сделкам подают не сами покупатели, а специалисты, сопровождающие закрытие сделки. Однако это делается на основании документов, заполненных покупателями. Под специалистами, сопровождающими закрытие сделки, подразумеваются, например:

эскроу-компании,

тайтл-компании,

юристы, участвующие в сопровождении сделки.

Именно эти участники сделки передают необходимую информацию в Financial Crimes Enforcement Network.

КАКАЯ ИНФОРМАЦИЯ МОЖЕТ ЗАПРАШИВАТЬСЯ

Суть новых правил заключается в том, что если недвижимость приобретается через LLC, корпорацию или траст, должна быть раскрыта информация о фактическом владельце (beneficial owner). Это дает возможность государственным органам установить, кто именно стоит за покупкой недвижимости.

В числе данных, которые могут запрашиваться при таких сделках:

имя владельца,

адрес проживания,

налоговый номер,

другая идентификационная информация.

КАК ЭТО УЖЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ НА ПРАКТИКЕ

Например, в Калифорнии многие эскроу-компании уже начали направлять клиентам, покупающим недвижимость за собственные средства на имя LLC, специальные формы.

Покупатель должен заполнить эти документы и предоставить их в эскроу-компанию до закрытия сделки.

ЦЕЛЬ НОВЫХ ТРЕБОВАНИЙ

Основная цель новых правил — сделать рынок недвижимости более прозрачным и обеспечить возможность установить, кто является фактическим владельцем недвижимости, если она приобретается через юридические структуры.

Покупателям, которые используют LLC, трасты или другие компании для приобретения недвижимости, рекомендуется заранее подготовить необходимые документы и обсудить новые требования с профессионалами, сопровождающими сделку.

Важно: данный материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Для получения рекомендаций, применимых к конкретной ситуации, следует обращаться к соответствующим специалистам.