Высокая ставка по ипотеке может помочь купить дом мечты

«Я подожду, пока ставки снизятся. Тогда и куплю дом».

За годы работы я слышал эту фразу, наверное, уже сотни раз. Но что, если ожидание низкой ставки в итоге обойдется дороже, чем сама высокая ставка?

Конечно, покупать дом стоит только тогда, когда ежемесячный платеж комфортен для семейного бюджета. Но если этот вопрос уже решен, многие совершают другую ошибку: считают, что единственный правильный момент для покупки наступит только после снижения ставок.

На самом деле рынок недвижимости работает гораздо сложнее.

Большинство покупателей мечтают, чтобы всё совпало одновременно:

низкая ипотечная ставка;

дом мечты по цене ниже рынка;

минимальный первоначальный взнос;

идеальный момент для покупки.

И их можно понять.

Было бы здорово, если бы все эти условия сложились одновременно. Но рынок недвижимости так работает далеко не всегда. Ожидание идеального момента нередко приводит к тому, что хороший дом оказывается в руках другого покупателя, а его цена успевает вырасти. Здесь многие совершают одну и ту же главную ошибку: воспринимать дом и ипотеку как одно решение. На самом деле это две совершенно разные задачи.

Профессионалы на рынке недвижимости любят повторять: «Date the rate, marry the house.» Эту фразу можно перевести так: «Со ставкой можно встречаться, а на доме стоит жениться.» За этой короткой фразой скрывается очень важная мысль. Ипотечная ставка — это временное условие. Дом — это долгосрочное решение. Когда через несколько лет ставки снизятся, ипотеку можно будет рефинансировать и уменьшить ежемесячный платеж. А вот изменить расположение дома, район, планировку, соседей или вид из окна уже невозможно.

История показывает, что ипотечные ставки постоянно меняются. За последние полвека рынок пережил десятки циклов роста и снижения ставок. Поэтому многие покупатели, приобретающие дом сегодня, уже в первые 5-10 лет получают возможность рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.

Именно поэтому опытные покупатели рассматривают сегодняшнюю ставку не как окончательный результат, а как отправную точку. А вот дом, который действительно «ваш», может больше никогда не появиться в продаже.

Поэтому если сегодня вы нашли подходящий дом по разумной цене и можете комфортно позволить себе его покупку, высокая ставка сама по себе не означает, что сейчас неподходящий момент.

Почему высокие ставки иногда работают в пользу покупателей?

На первый взгляд кажется, что высокая ставка делает рынок хуже для

покупателей. Но именно здесь начинается самое интересное. Когда ставки растут, многие покупатели словно нажимают кнопку «Пауза». Они решают подождать полгода, год или даже дольше. И неожиданно рынок становится гораздо спокойнее. А спокойный рынок нередко играет на руку именно покупателю.

Тогда конкуренция ниже:

меньше покупателей претендуют на один и тот же дом;

продавцы чаще готовы обсуждать цену;

легче получить уступки по ремонту, оплате части расходов на закрытие сделки или другим условиям;

решения принимаются спокойнее, без гонки и ажиотажа.

Совсем другая картина возникает в период низких ставок. На один хороший дом могут претендовать сразу несколько покупателей.

Начинается соревнование:

кто предложит больше;

кто быстрее подпишет контракт;

кто согласится отказаться от дополнительных условий.

Иногда спокойный рынок с высокой ставкой оказывается гораздо комфортнее для покупки, чем горячий рынок с дешевой ипотекой.

Что происходит, когда ставки начинают снижаться?

Здесь возникает главный парадокс рынка недвижимости. Многие считают, что снижение ставок автоматически облегчает покупку дома. На практике часто происходит наоборот.

Когда ставки снижаются, миллионы покупателей, которые несколько лет ждали своего момента, одновременно возвращаются на рынок.

Представьте, что сегодня вы выбираете дом. Покупателей относительно немного. Через несколько месяцев ставки начинают снижаться. И внезапно миллионы семей снова начинают искать жилье. Количество хороших домов почти не меняется, зато покупателей становится значительно больше.

Что происходит дальше?

растет спрос;

хорошие дома получают несколько предложений;

цены начинают расти;

продавцы получают преимущество на переговорах.

Получается интересная ситуация. Покупатель выигрывает на процентной ставке, но может проиграть в стоимости самого дома.

Пример из жизни: представьте, что вы нашли дом за $550,000. Сегодня ставка выше, чем хотелось бы. Но покупателей немного. Продавец готов обсуждать цену и условия сделки. Через год ставка действительно снижается на 0,5%. На рынок возвращается большое количество покупателей. Похожие дома теперь стоят уже около $650,000, а продавец выбирает сразу из нескольких предложений. В результате ежемесячный платеж по ипотеке действительно может оказаться немного ниже, но сам дом стоит уже значительно дороже. И это без учета того, что выиграть конкуренцию теперь намного сложнее. Именно в этот момент многие понимают, что ждали снижения ставки, а получили совсем другой рынок.

Многие недооценивают влияние даже небольших изменений. Снижение ставки всего на 0,25% способно сделать покупку жилья доступной примерно для 1,4 миллиона дополнительных американских домохозяйств. По оценке ипотечного аналитика Barry Habib снижение на 1% возвращает на рынок уже 2–3 миллиона потенциальных покупателей. Значительная часть этого спроса приходится на Калифорнию, где рынок жилья особенно чувствителен к стоимости ипотеки. Поэтому важно задавать себе не только этот вопрос: «Сколько я сэкономлю на ставке?» Но и другой: «Со сколькими новыми покупателями мне придется конкурировать?».

Самая дорогая ошибка – ждать слишком долго

За годы работы я видела немало покупателей, которые говорили: «Мы купим, когда условия станут идеальными». К сожалению, рынок никого не ждет. За время ожидания:

цены продолжают меняться;

хорошие дома покупают другие семьи;

возможности исчезают.

Иногда ожидание обходится значительно дороже, чем высокая ипотечная ставка. На рынке недвижимости выигрывает не тот, кто умеет предсказывать будущее, а тот, кто хорошо подготовлен и готов действовать, когда появляется действительно хороший вариант.

Как принимать решение о покупке дома?

Вместо ожиданий о снижении ипотечной ставки, лучше задать себе три важных вопроса:

1.Могу ли я комфортно оплачивать этот дом уже сегодня?
Ваш бюджет всегда важнее любых прогнозов.

2.Сколько я планирую жить в этом доме и подходит ли этот дом моей семье?
Район, школы, расположение, планировка и качество дома будут иметь значение еще много лет.

3.Есть ли у меня стратегия на будущее?
Ипотечную ставку можно изменить с помощью рефинансирования. Дом, который идеально подходит вашей семье, заменить гораздо сложнее

Что важно запомнить?

Если после прочтения этой статьи вы запомните всего одну мысль, пусть она будет именно такой: Date the rate. Marry the house. Не позволяйте ипотечной ставке стать единственным фактором при принятии решения. Если дом подходит вашей семье, находится в хорошем районе и его покупка укладывается в ваш бюджет, возможно, именно сейчас и есть подходящий момент. Если позже ставки снизятся, ипотеку можно будет рефинансировать. В то время как возможность купить именно этот дом второй раз может уже не представиться. Ипотечные ставки меняются. Рынок меняется. А удачно выбранный дом остается ценным активом на долгие годы.