Выбор ипотечного кредита

При выборе ипотечного кредита большинство людей обращают внимание на три вещи: процентная ставка, ежемесячный платеж и сумма, необходимая при закрытии сделки. При этом многие упускают из виду комиссии и сборы, включенные в закрывающие расходы.

Недавно ко мне обратились клиенты с предложениями по кредитам от другого специалиста, который показал им низкие ставки и небольшие суммы к закрытию. Но при этом клиенты не понимали, какой именно кредит им предлагался и какие расходы с ним были связаны. У них была отличная кредитная история, они могли внести до 20% первоначального взноса, но хотели рассмотреть и варианты с меньшим первоначальным взносом.

Их предварительно одобрили на покупку дома стоимостью $500,000 с первоначальным взносом 3.5%, ставкой 5.75% и суммой к закрытию $21,486. Все это казалось им привлекательным, пока мы вместе не посмотрели оценку, которую предоставил им кредитор.

Первое, что мы увидели, — это FHA-кредит. FHA-кредит хорош тем, что имеет более низкую процентную ставку и позволяет людям с неидеальной кредитной историей приобрести жилье. Однако у FHA-кредитов есть особенности: обязательная ежемесячная ипотечная страховка, а также первоначальная ипотечная страховка, взимаемая при закрытии. В то время как у стандартного (conventional) кредита ставка может быть немного выше, но страховка взимается только ежемесячно (если первоначальный взнос меньше 20%) и отсутствует первоначальный взнос на страховку.

Однако больше всего мое внимание привлекло не то, что это FHA-кредит, а APR (годовая процентная ставка), которая оказалась значительно выше заявленной процентной ставки. APR — это общая стоимость кредита в годовом выражении, включающая не только процент по кредиту, но и большинство комиссий кредитора, расходы на оформление, ипотечную страховку и баллы (points). Допустимо, если APR немного выше процентной ставки, но значительная разница указывает на дополнительные расходы по кредиту.

При более детальном рассмотрении расходов оказалось, что им добавили свыше $9,000 за предложенную процентную ставку. Это выглядело странно, ведь сумма к закрытию сделки казалась низкой.

Дальнейший разбор показал, что изначально сумма к закрытию составляла почти $48,000, но была уменьшена за счет кредита от продавца в размере $18,000, что снизило ее до $21,000. Нередко продавцы действительно предоставляют кредит на покрытие части закрывающих расходов покупателя. Однако это возможно не в каждой сделке. Кроме того, размер такого кредита становится известен только в ходе переговоров между риелторами. При этом кредит от продавца может покрывать любые закрывающие расходы, и совсем не обязательно использовать его для снижения процентной ставки.

В данном случае эти клиенты были только предварительно одобрены, они даже не начали искать дом. У них не было гарантии, что они действительно получат кредит от продавца. И если бы в итоге они его не получили, их ждал бы очень неприятный и дорогостоящий «сюрприз» уже на этапе подписания договора и оформления кредита.

Более того, им не объяснили еще один момент: $8,443 первоначальной ипотечной страховки, добавленной к сумме кредита (так как это FHA-кредит).

Вывод

При выборе ипотечного кредита важно учитывать все расходы в расчете, а не только итоговую сумму. Ваш кредитный специалист обязан подробно разобрать с вами все детали кредита и ответить на все ваши вопросы.