Налогообложение недвижимости в США

Анастасия, расскажите нашим читателям: кто такой Enrolled Agent (EA) и чем он отличается от сезонных специалистов по налогам?

EA — это лицензированный федеральный налоговый специалист, уполномоченный IRS представлять клиентов в любых налоговых вопросах: от аудитов до апелляций и взысканий. Чтобы стать EA, необходимо сдать серию сложных экзаменов IRS (налогообложение частных лиц, бизнесов и этика) или получить этот статус после многолетней работы в IRS. Экзамены проводятся в центрах со строгими мерами безопасности.

В отличие от сезонных специалистов, мы обязаны ежегодно проходить курсы повышения квалификации и соблюдать жесткие этические стандарты. Сезонные специалисты могут заполнять декларации, но не имеют права представлять клиента перед IRS (за редкими исключениями), а их подготовка часто ограничивается курсами с открытой книгой.

Какие налоговые вычеты доступны владельцам недвижимости в США?

Для личного жилья (Schedule A):

Налог на недвижимость (в рамках SALT лимита).

Ипотечные проценты и поинты (с ограничениями).

Кредиты на энергоэффективные улучшения: солнечные панели, бойлеры, HVAC и т.д.

Для инвестиционной недвижимости (Schedule E):

Амортизация здания и капитальных улучшений.

Ремонт, уборка, коммунальные, страховка.

HOA сборы, реклама, услуги управляющих компаний.

Расходы на автомобиль и поездки, связанные с арендой.

В чем разница в налогообложении, если вы живете в доме сами или сдаете его в аренду?

Если это личное жилье, вы можете списать только ипотечные проценты, налоги на недвижимость и другие местные налоги в рамках лимита SALT ($10,000 в 2024, $40,000 в 2025).

Если жилье сдается в аренду — доступны почти все расходы, связанные с доходом от аренды: ремонт, страховка, услуги управляющих компаний, амортизация и т.д.

Какие налоговые вычеты часто упускаются владельцами недвижимости?

Часто забывают:

применять амортизацию;

списывать поездки и пробег автомобиля;

расходы на бухгалтера, юриста, консультанта;

проценты по бизнес-кредиткам.

Что важно знать о налоговом удержании при продаже инвестиционной недвижимости?

В Калифорнии при продаже недвижимости удерживается налог штатом (форма CA 593). На федеральном уровне налог сразу не удерживается, что может привести к неожиданному долгу при подаче декларации. Это касается резидентов. Для нерезидентов действуют другие правила.

Что выгоднее: владеть инвестиционной недвижимостью через корпорацию или лично?

Обычно лучше держать недвижимость в LLC — это обеспечивает защиту активов. S-corp и C-corp для аренды не рекомендуются, так как аренда — пассивный доход, а корпорации могут вызвать двойное налогообложение. LLC — это pass-through entity: налогов не экономит, но юридическую защиту обеспечивает.

Можно ли списывать расходы на домашний офис, если работаешь из дома?

Да, если часть дома используется исключительно и регулярно для бизнеса, можно списать долю расходов: аренду или амортизацию, коммунальные услуги, ремонт и т.д.

Существуют ли налоговые льготы для пенсионеров в части недвижимости?

Некоторые округа и штаты предоставляют скидки на property tax пенсионерам. На федеральном уровне таких льгот нет, но новый закон “One Big Beautiful Bill” добавит пенсионерам $6000 к стандартному вычету в 2025–2028 гг. Это относится к подоходному налогу, но не к недвижимости.

Какие налоговые вычеты возможны при проживании в недвижимости лично?

Можно списывать property tax, ипотечные проценты и местные налоги (до SALT-лимита). С 2025 года лимит увеличивается до $40,000.

Что происходит, если перевести личную недвижимость в арендную?

С момента сдачи начисляется амортизация. Капитальные улучшения включаются в амортизационную базу, текущий ремонт списывается как расход. При продаже применяются правила для инвестиционной недвижимости.

Какие документы, связанные с недвижимостью, нужно хранить?

Обязательно сохраняйте:

акты купли-продажи, ипотечные документы;

квитанции и счета за ремонт и улучшения;

квитанции по налогам и страховке;

журналы пробега автомобиля (если используете машину для обслуживания арендуемой недвижимости);

договоры аренды и банковские выписки.

Существуют ли ограничения по вычету ипотечных процентов на личную недвижимость?

Да.

Для ипотек, оформленных после 2017 года, лимит составляет $750,000.

Для более старых ипотек (до 2017 года) — $1,000,000.

Если долг превышает лимит, можно списать только часть процентов, а не весь объем.

Как отличить ремонт от капитальных улучшений в арендной недвижимости?

Ремонт — поддерживающий, текущий — списывается сразу.

Улучшения (например, замена крыши, новых систем) добавляют стоимость к базе и списываются через амортизацию.

Если не уверены — обратитесь к специалисту или изучите IRS-публикации.

Облагается ли налогом ипотека, если недвижимость сдается в аренду?

Нет. Налог платится с чистого дохода от аренды.

Погашение основного долга по ипотеке не влияет на налоги.

Что такое 1031 Exchange и когда его стоит использовать?

Это закон, позволяющий отложить налог на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, если покупается аналогичный объект в установленные сроки. Процедура сложная, и делать ее без налогового консультанта не рекомендуется.

Как облагается налогом унаследованная недвижимость?

Наследник получает так называемую step-up basis — стоимость объекта при продаже рассчитывается по рыночной цене на дату смерти наследодателя. Часто это позволяет избежать налога на прирост капитала при последующей продаже.

Какие налоговые исключения действуют при продаже основного места жительства (Sec 121)?

Если вы владели и проживали в доме минимум 2 из последних 5 лет, можно исключить прирост капитала до:

$250,000 для одного человека;

$500,000 для супругов.

Но есть нюансы, и перед продажей важно проконсультироваться со специалистом.

Стоит ли владеть арендной недвижимостью лично или через LLC?

С налоговой точки зрения разницы почти нет. Но LLC часто рекомендуют для защиты активов и разделения личного имущества и бизнеса. Обсудите это с юристом.

Что будет, если продать основное жилье раньше 2 лет?

Вы не сможете воспользоваться льготой §121 — весь прирост капитала будет облагаться налогом.

Исключения возможны: смена работы, состояние здоровья, непредвиденные обстоятельства.

Какие «зеленые» технологии дают налоговые льготы?

Федеральные налоговые кредиты до 30%:

Солнечные панели, батареи, тепловые бойлеры и др.

Некоторые программы заканчиваются в 2026 году, в том числе кредиты на электромобили — с сентября 2025 года.

Как рассчитывается налог на прирост капитала при продаже недвижимости?

До 1 года владения прирост облагается как обычный доход.

Более 1 года — применяется долгосрочная ставка: от 0% до 20% в зависимости от дохода.

Для основного жилья может применяться исключение по §121.

Что нужно знать иностранным владельцам американской недвижимости?

При продаже удерживается налог FIRPTA — 15% от стоимости.

Им недоступна льгота §121.

Требуется дополнительная отчетность: формы 1040-NR, 8288, 8938, FBAR.

Можно ли списывать страхование недвижимости?

Для арендной недвижимости — да, полностью.

Для личного жилья — нет (если только часть не используется под домашний офис).

Если есть домашний офис, можно списывать часть страховки через форму IRS 8829.

Как часто меняются налоговые правила в сфере недвижимости?

Довольно часто — особенно после крупных реформ (TCJA 2017, One Big Beautiful Bill 2025).

Следить за изменениями можно через:

IRS.gov (официальный источник);

подписки специалистов (TaxBook, NATP, NAEA);

профессиональные соцсети и email-рассылки от EA, CPA, налоговых юристов.