Как правильно выбрать форму владения недвижимостью в Калифорнии?

Каждый человек, который планирует обосноваться в Америке, мечтает обзавестись своим собственным жильем. Для более 90% людей, живущих в штатах, покупка жилья — это самая дорогая покупка, которую они совершат в своей жизни, и, конечно, к этому нужно подходить с полной ответственностью. Приобретение недвижимости в Америке, особенно в Калифорнии, связано с большим количеством бумажной волокиты и переговорами с банками, ипотечными компаниями, брокерами, риэлторами, агентами эскроу и зачастую адвокатами. Один из важнейших вопросов, возникающих у новоиспеченных покупателей, — какую форму владения выбрать для своего нового дома. Этот вопрос задается специалистам по недвижимости, эскроу и титулу каждый день. К сожалению, хотя эти специалисты могут определить множество способов владения собственностью, они не могут рекомендовать конкретную форму собственности, поскольку на этот вопрос имеет право отвечать только адвокат. В этой статье мы рассмотрим несколько самых распространенных вариантов формы владения недвижимостью.

Форма собственности или титул на владение недвижимостью определит, кто может подписывать различные документы, касающиеся недвижимой собственности и будущих прав на нее. Эти права включают в себя: налоги на недвижимость, подоходный налог, налоги на наследство и дарение, возможность передачи права собственности и подверженность требованиям кредиторов. Поэтому необходимо тщательно продумать, какой формой права собственности вы бы хотели обладать и как она повлияет на ваше будущее в случае непредвиденных обстоятельств, таких как вступление в брак, развод, рождение или усыновление ребенка или смерть совладельца недвижимостью. Покупатели могут проконсультироваться с адвокатом, чтобы определить наиболее выгодную форму собственности для их конкретной ситуации, особенно в случаях, когда у одной собственности несколько владельцев.

I. Единоличное владение («Sole Ownership»)

Единоличное владение может быть описано как право владения недвижимостью человеком, который не находится в официальном браке или женатым человеком, который использовал для покупки недвижимости отдельные, то есть не заработанные в браке ресурсы. Примерами распространенных случаев наделения единоличным владением являются:

а. Одинокий мужчина или женщина, неженатый/незамужняя, вдова или вдовец:

Мужчина или женщина, которые не состоят в законном браке или не состоят в домашнем партнерстве. Например: Александр Покупатель, одинокий мужчина.

б. Женатый мужчина или женщина как его или ее отдельная собственность:

Женатый мужчина или женщина, которые хотят приобрести титул только на свое имя.

Будьте внимательны, что компания по страхованию титула потребует от супруга женатого мужчины или женщины, приобретающих титул, специально отказаться от своих прав, титула и интересов на имущество. Это устанавливает, что оба супруга хотят, чтобы титул на имущество был предоставлен одному из супругов как его единственное и отдельное имущество. Те же правила будут применяться к однополым парам. Например: Александр Покупатель, женатый мужчина, как его отдельное имущество.

в. Домашний партнер как его или ее отдельное имущество:

Домашний партнер, который желает приобрести титул только на свое имя. Компания по страхованию титула потребует от домашнего партнера лица, приобретающего титул, специально отказаться от своих прав, титула и интересов на имущество. Это устанавливает, что оба домашних партнера хотят, чтобы титул на имущество был оформлен на одного из них как на отдельного владельца.

Например: Александр Покупатель, зарегистрированный домашний партнер, как его отдельное имущество.

II. Совместная собственность с правом наследования («Community Property»)

Это форма передачи права собственности на имущество, находящееся в совместной собственности супругов или партнеров по гражданскому браку. Эта форма владения совместно нажитой недвижимостью, которая имеет преимущество права наследования, аналогичное праву наследования в случае с совместным равным правом собственности. Владение в такой форме может давать налоговые льготы. После смерти одного из владельцев право наследодателя прекращается, и оставшийся в живых владеет всеми правами на имущество.

Например: Александр Покупатель и Василиса Покупатель, муж и жена, как общее имущество с правом наследования, или Евгений Покупатель и Анатолий Покупатель, муж и муж, как совместное имущество с правом наследования.

III. Совместное равное право собственности

Это форма владения собственностью, принадлежащей двум или более лицам, которые могут иметь или не иметь родственные связи, но владеют недвижимостью в равных интересах, при условии права наследования в отношении оставшегося в живых совместного владельца. Право собственности должно быть приобретено в одно и то же время, в одной и той же сделке, и документ должен прямо заявлять о намерении создать совместное равное право собственности. Когда один из собственников умирает, право собственности на имущество автоматически передается в силу закона оставшемуся в живых совместному владельцу. Таким образом, совместное право собственности не подлежит распоряжению по завещанию.

Например: Александр Покупатель, женатый мужчина, и Анатолий Покупатель, одинокий мужчина, как совместные равные владельцы.

Примечание: если женатый человек вступает в равное право собственности, которое не включает их супруга, страховая компания по страхованию права собственности может потребовать от супруга женатого мужчины или женщины, приобретающих право собственности, особого согласия на равное право собственности. Те же правила будут применяться к однополым супружеским парам и гражданским партнерам.

IV. Совместное дробное право собственности:

Это форма передачи права собственности на имущество, принадлежащее любым двум или более лицам в неразделенных дробных интересах. Эти дробные интересы могут быть неравными по количеству или продолжительности и могут возникать в разное время. Каждый владелец в общем дробном владении имущества имеет право на сопоставимую часть дохода от имущества и должен нести соответствующую часть расходов. Каждый совладелец имеет право продать, сдать в аренду или передать по наследству свою долю имущества.

Например: Александр Покупатель, одинокий мужчина, владелец ¾, доли и Валентина Покупатель, одинокая женщина, владелец 1/4 доли.

Другие способы передачи права собственности включают в себя:

V. Корпорация («Corporation»)

Корпорация — это юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством штата, состоящее из одного или нескольких акционеров, но рассматриваемое в соответствии с законом как имеющее существование и правосубъектность отдельно от таких акционеров. Если правильно соблюдены формальности, то такая форма владения может ограничить компенсацию кредиторов.

VI. Партнерство («Partnership»)

Партнерство — это объединение двух или более лиц, которые могут вести бизнес с целью получения прибыли в качестве совладельцев, как это регулируется Единым Законом о Партнерствaх. Партнерство может иметь право собственности на недвижимое имущество от имени партнерства.

VII. Попечители траста («Trust»)

Траст — это соглашение, в соответствии с которым право собственности на имущество передается доверителем («Trustor»), называемому попечителем («Trustee»), для хранения и управления имуществом в интересах лиц, указанных в соглашении о доверительном управлении, называемых бенефициарами («Beneficiaries»). Траст, как правило, не является субъектом, который может владеть правом собственности от своего имени. Вместо этого право собственности часто принадлежит попечителю траста.

Важно понимать, что траст — это не просто форма владения имуществом. Это также способ защитить себя и своих близких от суда по наследованию и от последствий потери дееспособности. С помощью траста можно заранее определить, кто позаботится о вас и вашем имуществе в случае утраты дееспособности, а также кому и в каких долях перейдет ваше имущество после вашей смерти.

Например: Александр Покупатель — попечитель семейного траста Покупателя.

VIII. Общества с ограниченной ответственностью (ООО) («LLC»)

Это форма совладения собственностью, которая является юридическим лицом и напоминает одновременно корпорацию и партнерство. Учредительное соглашение будет определять, как функционирует и облагается налогами ООО. Как и корпорация, его существование отделено от его владельцев. Если правильно соблюдены формальности, то такая форма владения может ограничить компенсацию кредиторов.

В случаях корпоративного, партнерского, ООО или трастового владения — требуемые документы могут включать корпоративные уставы, соглашения о партнерстве, операционные соглашения ООО, трастовые соглашения и/или сертификаты.

Имейте в виду, что каждая ситуация индивидуальна, и волшебного ключика, открывающего все двери в решении о том, какая форма владения землей/титулом подходит для всех, — просто не бывает. Как уже упоминалось, форма владения недвижимостью влияет на налогообложение, возможность наследования и защиту активов от кредиторов.