Что такое Non-QM ипотека

Что такое Non-QM ипотека?

Non-QM (Non-Qualified Mortgage) — это ипотека, которая не соответствует стандартам, установленным федеральными агентствами, такими как Fannie Mae или Freddie Mac. Эти стандарты (так называемые qualified mortgage rules) были введены после финансового кризиса 2008 года и включают жесткие требования к подтверждению дохода, уровню долга, типу занятости и другим факторам. Тем не менее, реальная жизнь гораздо разнообразнее: многие покупатели не соответствуют этим стандартам, особенно в Калифорнии, где:

● высокий уровень самозанятых;

● многие покупают инвестиционную недвижимость;

● есть большое количество иммигрантов и иностранных инвесторов;

● много предпринимателей с нестабильным или сезонным доходом.

Именно для таких случаев и существует Non-QM ипотека.

Кому подходит Non-QM ипотека?

Non-QM ипотечные программы созданы для клиентов, которые:

● Не могут предоставить стандартные налоговые декларации (например, self-employed или владельцы бизнеса).

● Имеют низкий кредитный рейтинг или недавние негативные события в кредитной истории (банкротство, foreclosure).

● Покупают инвестиционную недвижимость.

● Являются иностранными гражданами без кредитной истории в США.

● Хотят воспользоваться альтернативными методами подтверждения дохода (например, выписками из банковских счетов).

Примеры из практики

Пример 1: Клиент — владелец строительной компании в Лос-Анджелесе, доход поступает нерегулярно. В налоговых декларациях указаны минимальные суммы, чтобы снизить налоговую нагрузку. Но на банковском счете регулярно проходят большие суммы. С помощью программы Bank Statement Loan клиент смог получить ипотеку без 1040 форм.

Пример 2: Пара инвесторов покупает таунхаус в районе Сан-Франциско для сдачи в аренду. Они используют DSCR-программу, где для одобрения важен доход от аренды недвижимости, а не их личный доход.

Пример 3: Иностранец из Казахстана покупает квартиру в Сан-Диего без SSN, но с большим первоначальным взносом и выписками с зарубежного счета. Ему подходит программа «Foreign National Loan».

Какие документы требуются?

Зависит от конкретной программы, но в целом возможны следующие

варианты:

● Bank Statement Loan: 12–24 месячные выписки по личному или бизнес-счету.

● 1099 Loan: для фрилансеров и независимых подрядчиков.

● Asset Depletion Loan: доход рассчитывается на основе активов клиента.

● DSCR Loan: доход от аренды недвижимости.

Важно: не все Non-QM программы одинаковы, и требования могут отличаться у разных кредиторов.

Особенности ипотечного регулирования в Калифорнии

Калифорния — штат с очень строгим регулированием ипотечной деятельности. Кредиторы должны быть лицензированы по программе California Department of Financial Protection and Innovation (DFPI) или NMLS (Nationwide Mortgage Licensing System). Также в Калифорнии действуют собственные ограничения по предоплатным штрафам и раскрытию информации заемщику, что обеспечивает дополнительную защиту потребителя. К тому же, в Калифорнии действуют ограничения по так называемым Predatory Lending практикам, что делает рынок Non-QM более прозрачным и безопасным.

Плюсы Non-QM ипотеки

✅ Гибкость в подтверждении дохода: нет необходимости предоставлять налоговые декларации, если есть выписки из банка или активы.

✅ Меньше ограничений по кредитной истории: можно получить одобрение даже с низким кредитным рейтингом или после банкротства.

✅ Подходит для инвесторов и самозанятых: особенно важна в Калифорнии, где много предпринимателей.

✅ Можно купить нестандартную недвижимость: например, кондоминиум без HOA, инвестиционный объект или жилье в ремонте.

✅ Возможность финансирования иностранных граждан.

Минусы Non-QM ипотеки

❌ Более высокая процентная ставка: по сравнению с conventional ипотекой, ставка может быть выше на 1–3%.

❌ Больший первоначальный взнос: часто требуется минимум 15–20%, а иногда и больше.

❌ Возможны предоплатные штрафы: особенно на инвестиционные объекты (обычно до 3 лет).

❌ Не все кредиторы работают с Non-QM: важно найти опытного брокера, знающего рынок.

❌ Более тщательная проверка активов и резерва: часто требуют наличия дополнительных резервов на счету после закрытия сделки.

Заключение

Non-QM ипотека — это мощный инструмент для тех, кто не вписывается в «традиционные» рамки ипотечного кредитования. Особенно в Калифорнии, где рынок нестандартен, а покупатели — уникальны. Да, такие программы имеют свои особенности и требуют индивидуального подхода, но при правильном выборе и сопровождении опытного брокера — они могут стать отличным решением. Если вы:

● предприниматель или фрилансер;

● покупаете инвестиционную недвижимость;

● имеете нетипичный доход;

● ищете гибкий подход —

...то Non-QM может стать именно тем, что вам нужно.