1 января 2026 г.

Ипотека для инвесторов

Что нужно знать перед покупкой

Советы Экспертов

Разве не было бы прекрасно иметь инвестиционную недвижимость, которая приносит доход каждый месяц и снижает зависимость от зарплаты? Разве не было бы спокойнее смотреть в будущее, зная, что размер пенсии — это не повод для беспокойства, ведь у вас есть дополнительный доход от аренды? И разве не было бы приятнее наблюдать, как ваши деньги не обесцениваются с инфляцией, а наоборот — ваш капитал растет вместе со стоимостью недвижимости?

Так почему бы не воспользоваться возможностями ипотечного кредитования и не приобрести инвестиционный объект, который будет работать на вас? Катя Гуревски, лицензированный специалист по ипотечному кредитованию, делится важной информацией и практическими советами для тех, кто рассматривает инвестиционную недвижимость. В этой статье вы найдете понятные, полезные и актуальные рекомендации, которые помогут уверенно и осознанно сделать первый шаг.

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ОБЪЕКТОВ: КЛЮЧЕВАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Инвестирование в недвижимость — один из самых надежных способов увеличения капитала, получения пассивного дохода и создания долгосрочной финансовой стабильности. Однако, в отличие от ипотек на основное жилье, финансирование инвестиционных объектов имеет свои особенности. Понимание того, как работают такие кредиты, поможет принимать грамотные решения и максимизировать доходность инвестиций.

ЧТО СЧИТАЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Недвижимость относится к инвестиционной, если она:

приобретается для сдачи в аренду (долгосрочную или краткосрочную),

покупается с целью ремонта и последующей продажи (fix-and-flip),

не используется заемщиком в качестве основного жилья или дома для отдыха.

Для банков такие объекты представляют повышенный риск, что влияет на условия кредитования.

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Если для основного жилья можно внести 3% или меньше, то для инвестиционных объектов требования выше. Стандартные требования:

Один жилой объект: 15–25%

Два–четыре юнита: 25%

Краткосрочная аренда (Airbnb/VRBO): 20–25%

Фикс-энд-флип: индивидуально, зависит от проекта.

Чем выше первоначальный взнос, тем лучше условия по кредиту.

ТРЕБОВАНИЯ К КРЕДИТНОМУ РЕЙТИНГУ

Для инвесторов банки ожидают более стабильной кредитной истории:

620–640 — минимальный порог для большинства стандартных кредитов,

700+ — лучшие условия для инвестиционной недвижимости,

660–680 — для кредитов DSCR.

Повышенный риск приводит к более строгим требованиям по кредиту.

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ

Ставки по инвестиционным ипотекам обычно на 0.5–1.5% выше, чем по кредитам на основное жилье. Причины:

выше вероятность дефолта,

недвижимость рассматривается как бизнес-актив,

меньше эмоциональной привязанности со стороны заемщика.

Однако высокий кредитный балл, крупный первоначальный взнос и наличие резервов помогают получить конкурентные условия.

ТИПЫ КРЕДИТОВ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

1

Стандартные (conventional) кредиты

Подходят для долгосрочной аренды:

фиксированные сроки 15–30 лет,

высокие требования к первоначальному взносу,

можно использовать доход от аренды для квалификации.

2

Кредиты DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Идеальны для инвесторов, которым нужны:

квалификация по доходу объекта, а не по личному доходу,

минимальная документация,

быстрое закрытие.

3

Kредиты по выпискам из банка (bank statement loans)

Подходят для самозанятых с высоким оборотом, но низким налогооблагаемым доходом.

Тип неквалифицированной ипотеки (non-QM), где для подтверждения

дохода используются:

личные банковские выписки (обычно за 12–24 месяца),

бизнес-выписки (обычно за 12–24 месяца).

Банк анализирует поступления на счет и определяет реальный доход заемщика.

4

Hard money / Fix-and-flip кредиты

Используются для краткосрочных проектов:

быстрое одобрение,

основаны на стоимости объекта,

высокие ставки,

короткие сроки (6–12 месяцев).

Использование арендного дохода

Большой плюс инвестиционной ипотеки — возможность использовать доход от аренды.

Банки обычно принимают: 75% предполагаемого дохода, подтвержденного отчетом оценщика, реальный доход по действующим контрактам аренды. Это увеличивает сумму кредита, на которую можно квалифицироваться.

ТРЕБОВАНИЯ К РЕЗЕРВАМ

Инвестиционные объекты требуют дополнительных денежных резервов:

2–6 месяцев платежей по ипотеке на 1 объект,

больше — если недвижимости несколько.

Резервы защищают банк от риска простоя аренды или неожиданных расходов.

ПОДХОДИТ ЛИ ВАМ ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Покупка инвестиционного объекта может стать одним из лучших решений для увеличения капитала — при правильном подходе к финансированию. Консультация с опытным ипотечным специалистом поможет определить: подходящий тип кредита, максимальную покупательскую способность, прогнозируемый денежный поток, требования к взносу и резервам.