Как открыть свой AirBnb?

В мире недвижимости есть особая категория людей — те, кто не просто покупает дома, а превращает их в маленькие центры гостеприимства. Среди них — Ольга Эванс, основательница Metro Capital Homes, компании по профессиональному управлению объектами краткосрочной аренды. Уже много лет она успешно развивает этот бизнес, сочетая аналитический подход, высокие стандарты сервиса и глубокое понимание того, что делает гостевой опыт по-настоящему выдающимся. За ее объектами — тысячи гостей и более 1500 отзывов только на Airbnb, не считая других платформ. И за каждым из них — тонкая ежедневная работа, которая остается за кадром красивых интерьеров.

Мы поговорили с Ольгой о том, с чего начинается успешный Airbnb-бизнес, как выбрать дом, который действительно будет работать, какие ошибки допускают новички, какие ситуации случаются за кулисами гостеприимства и почему сегодня грамотное управление становится ключевым фактором доходности.

Это честный и полезный разговор с человеком, который много лет живет этим бизнесом и знает его изнутри.

Ольга, что оказалось легче, чем вы думали, а что — сложнее, когда вы начали Airbnb-бизнес?

Когда я только начинала в 2016 году, мне казалось, что самым трудным будет найти гостей. На деле все вышло наоборот: я опубликовала первый листинг — и через несколько часов пришло бронирование, причем с заездом уже

на следующий день. Я была готова, но такой скорости совершенно не ожидала. Тогда я впервые увидела, насколько быстро реагирует рынок, если у объекта хорошая локация, грамотная подача и качественные фотографии.

А вот настоящая сложность оказалась совсем в другом — в ежедневной внутренней работе. Контроль уборки, логистика, закупки, общение с гостями,

мелкие и крупные ремонты, неожиданные ситуации, финансы, налоги, комиссии — огромный «невидимый пласт», без которого краткосрочная аренда

просто не существует как устойчивый бизнес.

Со временем стало понятно и еще одно: отрасль постоянно развивается. Объектов становится больше, конкуренция растет, и подход «выложил и забыл» давно не работает. Чтобы дом оставался востребованным, нужно быть в движении: обновлять оснащение, усиливать сервис, внедрять автоматизацию, пересматривать листинги, работать сразу с несколькими каналами бронирования и регулярно анализировать цены. Этот бизнес живой, и здесь важно не только хорошо стартовать, но и держать систему в постоянном рабочем состоянии.

Чему вас научил Airbnb-бизнес?

Он научил меня тому, что краткосрочная аренда по логике проста, но по сути — полноценный бизнес.

Здесь есть все: финансы, управление активами, операционные процессы, подрядчики, маркетинг, ценообразование, юридические вопросы, налоги, страхование, управление рисками и репутацией. Все это требует системности, ответственности и дисциплины — почти как в корпоративной среде, где я раньше работала в аналитике и финансах.

Очень быстро стало понятно: делать все самостоятельно невозможно, да и не нужно. Уборка, техническое обслуживание, сезонные работы — это эффективнее отдавать профессионалам. При этом роль управляющего не уменьшается — наоборот, именно он отвечает за координацию, качество

и стратегию.

Один из главных уроков — профилактика всегда лучше последствий. Я стараюсь предвидеть все заранее: где безопасно разместить гриль, как корректно донести правила до гостей, когда напомнить о тихих часах, чтобы не возникало конфликтов с соседями. То же касается обслуживания дома — это

кондиционеры, дымоходы, отопление, пест-контроль. Все, что можно сделать вовремя, нужно делать вовремя: это экономит силы всем — гостям, команде и владельцу.

И, конечно, этот бизнес полностью построен на людях. Сегодня я управляю не только своими объектами, но и домами других собственников — и здесь доверие особенно важно. Гости приходят и уходят, а вот отношения с командой — уборочной, технической, сервисной — выстраиваются годами. Часть

объектов находится в удаленных районах, и созданная сеть надежных

контактов обеспечивает стабильность в любых ситуациях.

На что в первую очередь нужно обратить внимание человеку, который хочет купить дом под краткосрочную аренду?

Первое и главное — убедиться, что в выбранной локации разрешена краткосрочная аренда. В США правила сильно различаются: где-то рынок открыт, а где-то STR практически невозможны. Нью-Йорк, Сан-Франциско, Санта-Моника, Нэшвилл, Чарлстон — яркие примеры мест с жесткими ограничениями. Даже в Сакраменто есть свои требования — их нужно изучить

заранее.

Второй момент — конкуренция. Сегодня нет «волшебных» мест, где простой дом будет работать сам по себе. Выигрывают объекты, которые чем-то выделяются. Иногда это не дизайн, а размер: если вокруг 90% предложений — это стандартные 3 спальни / 2 ванные комнаты, то дом на 5–6 спален автоматически попадает в другой сегмент. Или наоборот — нишевые варианты:

мини-дома для пар, «honeymoon suites», ретриты, объекты с красивым видом.

И, конечно, расчеты. Интуиции уже недостаточно — нужна аналитика: загрузка, средние цены, сезонность, расходы на коммунальные услуги, уборку, обслуживание, налоги, комиссии. Инструменты AirDNA и Mashvisor отлично помогают оценить потенциал дома и понять, каким он должен быть, чтобы приносить прибыль.

Как вы оцениваете потенциальную окупаемость дома?

Я всегда начинаю с данных — это профессиональная привычка, которая осталась у меня после работы в аналитике. AirDNA и Mashvisor помогают оценить загрузку, средние цены, сезонность, конкуренцию. Затем я смотрю реальные листинги на Airbnb и Vrbo, чтобы понять, что сейчас выбирают гости.

Дальше — Excel. Я моделирую несколько сценариев, учитываю операционные расходы, ипотеку, процентные ставки. Для меня важно увидеть не только потенциальную прибыль, но и устойчивость объекта: как он поведет себя при изменениях рынка. Если цифры сходятся даже в более осторожном сценарии — значит, дом действительно стоит рассматривать как инвестицию.

Какие вещи в доме обязательно должны быть «премиальными»?

Для меня есть три категории, на которых экономить нельзя.

Во-первых, матрасы — хороший сон определяет впечатление от дома.

Во-вторых, диваны: после не-скольких неудачных бюджетных моделей я перешла на качественные кожаные — они выглядят стильно, служат дольше и лучше подходят для STR.

И в-третьих, ножи и кухонная посуда. Ножи должны быть из хорошей стали, немного тяжелые, острые, хорошо переносить посудомойку. То же касается добротных сковород и кастрюль — долговечных и удобных в использовании. А вот тарелки и бокалы могут быть самыми обычными, например из IKEA. Их легко докупать по одной штуке, не меняя весь комплект.

Что обязательно должно быть на кухне?

Кухня должна быть максимально укомплектованной. Один раз я получила 4 звезды только потому, что не было ножа для пиццы — с тех пор я решила продумать кухню до мелочей. У нас есть противни, формы для выпечки, мерные стаканы, кухонные весы, мясные термометры, блендеры, air fryer, кофеварки. В одном доме даже есть набор для фондю — не знаю, как часто его используют, но он добавляет ощущение, что на кухне предусмотрено буквально все. И это отражается в отзывах: гости часто пишут, что «кухня была оснащена всем, что нужно».

Что занимает больше всего времени — общение, уборка, координация или логистика?

Как и у многих хостов, больше всего времени у меня занимает общение с гостями и координация процессов. Переписка, ответы на вопросы, инструкции, согласование уборок, организация обслуживания — все это требует быстрых решений и постоянного внимания.

Саму уборку я не делаю — в каждой локации у меня свои надежные уборочные команды. Но координация их работы, контроль качества и решение текущих вопросов занимают значительную часть ежедневных задач.

Используете ли вы автоматизацию? Какие приложения помогают?

Да, автоматизация — важная часть моей работы. Мой основной инструмент — Guesty. Он собирает в одном месте бронирования, сообщения, изменения и данные с разных платформ — Airbnb, Booking, Vrbo. Это помогает избежать двойных бронирований и держать процесс под контролем. Владельцы домов, которыми я управляю, тоже видят календарь, бронирования и доходы в реальном времени — для них это прозрачность и спокойствие.

Для динамического ценообразования я использую PriceLabs — он подстраивает ставки под спрос, сезонность, события и конкурентов.

Для анализа листингов у меня есть два AI-инструмента — IntelliHost и Revenue IQ. Они показывают, где проседает спрос, какие даты требуют корректировки, что можно улучшить в подаче объекта — фотографии, цену или структуру листинга.

Еще часть автоматизации — в самих домах: умные замки Yale и Schlage, камеры Blink, термостаты Nest и другие устройства позволяют управлять объектами удаленно и поддерживать порядок между заездами.

Какие неожиданные ситуации случались у вас?

Самые удивительные истории почему-то происходят именно тогда, когда я сама пытаюсь быть «в отпуске» — особенно на Гавайях, где мой Airbnb-бизнес, кажется, находит меня быстрее GPS. В этом деле отпуск вообще существует скорее номинально.

Первая история — почти киношная. Мы всей семьей вышли в океан на каяках. Идеальный день: солнце, ощущение полной свободы. И ровно в этот момент в водонепроницаемом рюкзаке начинает звонить телефон. Это горничная: «Ольга, у вас, похоже, собирается вечеринка. Очень большая». К моему однокомнатному объекту подъезжали машины, во двор уже заходило человек 15–18 — явная подготовка к незаявленной вечеринке. Мне пришлось срочно разворачиваться, грести обратно к берегу и прямо на песке отменять бронирование, общаться с «гостями», менять код замка и отправлять Airbnb видеодоказательства. Совсем не тот «гавайский релакс», который я себе представляла.

Вторая история — тоже с Гавайев и опять в момент, когда казалось, что все спокойно. В Сакраменто стояла жара под 110°F, и в одном из домов полностью сломался кондиционер. Те, кто переживал такое летом, понимают: это почти чрезвычайная ситуация. И вот я стою на историческом Place of Refuge, а вместо прогулки по святому месту обзваниваю всех HVAC-техников из своего списка, пытаясь найти того, кто сможет приехать как можно быстрее. Параллельно я организовывала переселение гостей в другой дом, потому что оставлять их без кондиционера в такую жару было просто невозможно.

Сейчас я вспоминаю эти эпизоды с улыбкой, но они прекрасно демонстрируют реальность:

в Airbnb иногда приходится принимать решения здесь и сейчас — где бы ты ни находился.

И что самое забавное — после истории с кондиционером это действительно была моя последняя поездка на Гавайи. Не потому что я их не люблю — просто у меня стойкое ощущение, что стоит мне появиться там «в отпуске», как бизнес тут же решает устроить маленький форс-мажор.

Что делает гостя идеальным?

Идеальный гость — тот, кто уважительно относится к дому, внимательно читает инструкции и соблюдает правила. Такие люди бережно пользуются пространством и оставляют после себя порядок. Бывает, открываешь дверь после выезда и по дому даже не скажешь, что здесь кто-то жил — кроме аккуратно использованной кровати. С такими гостями работать одно удовольствие.

Какие вещи чаще всего забывают гости?

Обычно это что-то мелкое — одежда, носки, зарядки. Но бывают и запоминающиеся случаи. Однажды гости уехали, оставив у входа собранный чемодан — каждый решил, что второй его забрал. В итоге мы отправляли багаж им по почте.

Был и другой случай: пара оставила целый пакет очень личных принадлежностей. Моя горничная была в шоке, но сложнее всего оказалось найти место, где хранить эти «сокровища» несколько дней, пока гости смогли вернуться за ними.

Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок краткосрочной аренды в ближайшие 5 лет?

Рынок сильно изменился после пика 2020–2022 годов. Уже недостаточно просто разместить дом на Airbnb — конкуренция выросла, правила стали строже, а гости более требовательны. Сегодня выигрывают те, кто подходит к управлению профессионально: обеспечивает качественный сервис и продвигает объект сразу на нескольких платформах.

Я вижу, как часть объектов выходит на продажу или уходит в долгосрочную аренду — и это естественный процесс обновления рынка. В такой среде особенно заметно, что стабильно работают дома под четким управлением или у опытных управляющих. Здесь проявляется большая разница в подходах. В крупных национальных компаниях на одного менеджера приходится десятки объектов, и дом легко теряется в потоке. В небольших «бутик»-командах за объектом действительно следят: регулярно проверяют состояние, обновляют оснащение, корректируют цены — и это дает лучшие результаты даже при высокой конкуренции.

Краткосрочная аренда остается отличной моделью для инвестирования — просто сейчас она требует более профессионального подхода. Те, кто готов меняться и работать системно, будут чувствовать себя уверенно. А тем, кто продолжит работать по старым схемам, рынок сам подскажет, что пора пересмотреть стратегию.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ «НЕДВИЖИМОСТИ В САКРАМЕНТО», ХОСТОВ И ВЛАДЕЛЬЦЕВ ОБЪЕКТОВ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

Аудит вашего Airbnb-листинга

Хотите увеличить бронирования, повысить конверсию листинга и улучшить видимость на платформах? Я предлагаю персональный аудит Airbnb-листинга, основанный на данных, опыте работы с тысячами гостей и управлении множеством объектов.

В аудит входит:

анализ фотографий, заголовка, описания и структуры листинга;

рекомендации по улучшению конверсии;

оценка ценовой стратегии;

советы по повышению рейтинга и оптимизации гостевого опыта;

набор конкретных шагов, которые можно внедрить сразу.

Звоните: 916-468-8819

Пишите: Olga@metrocapitalhomes.com